东莞33小镇建美好生活综合体

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东莞33小镇建美好生活综合体

来源：中国建设报作者：刘帝周娜日期：[2018-8-17]

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    从国外城市综合体的发展看，大致经历了从单一的百货大楼到超市、连锁店，再到ShoppingMall的崛起。伴随着城市发展的特点，为满足市场消费需求，不同的商业综合体应运而生。

    再看国内的城市综合体演变，1.0版本为商业步行街与百货大楼，以“商业+商务”为主要形式。这一时期的城市综合体一般位于城市中心地段，以集中式提供日常生活必需品为主。到了上世纪90年代，2.0版本城市综合体开始陆续在一线城市出现，主要的形态为“商业+商务+居住”。这些城市综合体大都选址新城或城郊地段，以建筑群的形式集聚购物、娱乐、餐饮、办公、住宅等服务于一体。随着城镇化的持续推进，这一类型的城市综合体为城市扩张提供了支撑，有些成为人口导入、城区迁徙的“风向标”。在近20年里，这一模式从一线城市逐渐发展到二、三线城市。

    2.0版本城市综合体发展到现在也逐渐显露出弊端。一些城市综合体出现了选址不准、规划起点低、模式简单复制等问题。与此同时，一些老城区因配套相对落后，商业形态已无法满足人们需求。因此，城市综合体进入3.0版本后，更应将关注的重点由“物”转向“人”，从区位上打通街区闭塞，在功能定位上既体现人文情怀又能满足人们社交、文教等方面的高质量需求。

    如广东33小镇，选址主城“三旧”改造区域，在建设过程中最大程度地保留了老旧厂房的遗迹。在商业形态方面，除了配置人们衣食住行的常规消费场所，还结合文创特点为音乐发烧友设计了配有专业录音棚、影音室等设施的创作社交空间，还有集手艺创作传承、艺术策展互动、艺术创作交流于一体的33艺术空间。这让居民和创客有机会体验到或古老、或新潮的文化。

    有业内人士认为，城市综合体一味追求高、大、全是对城市纹理和文化的不尊重。结合高质量发展和城市更新的背景，城市综合体3.0版本在区位上应该从新城、城郊向老旧城区转移，建设思维应从“商业综合体”向“美好生活综合体”的逻辑转变，业态应表现为“商业+商务+X”。其中，“X”指结合百姓需求提供包括文化、教育、医疗等在内的生活体验和服务。

    改造的方式也要拿捏得当。杨保军指出，城市更新一定要避免采用与新区建设相同的方法，包括政策、措施和规划，否则很难成功。相比大规模拆建，循序渐进、小规模推进的方式更为稳健和有效。

    产业赋能构建良性生态

    “美好生活综合体”要持续为城市赋能就必须具备造血功能。

    国家发展和改革委员会城市中心综合交通院院长张国华对《中国建设报·高质量发展》说：“在工业化时代，人才跟着产业走。在信息化时代，人才跟着城市公共服务和生态环境走，产业和资本跟着人才走。人才在哪里积聚，智慧就在哪里积聚；智慧在哪里积聚，财富就在哪里积聚。”

    根据百度地图发布的《2017年四季度及年度中国城市研究报告》，2017年，东莞市人口吸引力指数达到了6972，排名仅次于深圳（楼盘）、广州（楼盘）、北京（楼盘）和上海（楼盘），名列全国第五。2017年，东莞全市GDP达到7582亿元，同比增长8.2%左右，远高于全国6.9%的增长水平，为近四年来最高。随着粤港澳大湾区和深莞惠一体化战略的加速推进，东莞市提出要大力打造粤港澳大湾区先进制造业中心，加快推动产业向价值链高端攀升。

    再来看广东33小镇，目标是打造“莞人间最有温度的文化创意园区”和“广东最有影响力的文创互动平台”。东莞市地处粤港澳大湾区核心区域，基于发达的制造业、较为年轻的人口结构以及开放的沿海文化氛围，发展文创产业独具优势。根据设想，广东33小镇将与东莞市本地的高校合作，引入高校人才，大力推动艺术空间的落地和开发，加强莞人文化的培育和发展，打造创意潮流基地。为了培养艺术人才，园区还开辟了1000平方米的空间，供策展、路演、培训等活动无偿使用。除此以外，广东33小镇还依托科技孵化器和创业基金定位智能硬件、消费升级、文化创意产业，为创业青年提供一站式服务。由此可以看出，广东33小镇的发展路径为“生活+产业+孵化”的全产业链模式。

    有业内人士指出，通常一个城市的老街区或园区的没落，主要原因是产业的衰弱和人员结构的老龄化。东莞市的人口流量和广东33小镇的产业形态为小镇的发展提供了一定基础，但如何持续激发社区活力、构建有影响力的文化品牌，对于广东33小镇的高质量发展意义重大。

    放眼其他城市，类似广东33小镇这样3.0版本的城市综合体将迎来增长期。在城市更新成为城市发展关键词的同时，土地资源日益稀缺、增量市场规模日益收缩，市场也步入存量价值时代。一位房地产从业人士表示，赋予存量物业新的价值和用途可有效拓展存量空间、完善城市功能。据估算，全国被低估的商业物业约4.3万亿平方米。

    张国华举例说，巴塞罗那上百年的城市道路格局基本没有变化，变的只是道路两旁建筑的形态和商业业态。城市更新是一个持续的过程，在从工业主导阶段进入到以服务业为主导的阶段，公共空间如何配置既考验着投资者也考验着政府。企业要解决好流量导入的问题，政府则要在机制体制上创造更大的空间，对于周期较长的项目保证政策的延续性，避免出现“新官不理旧账”的尬尴。

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