七家巨头传入主未实质开发地已成功出让

    依批复，海棠湾将建设三大国家级和世界级品牌：国际顶级品牌滨海酒店带——30多家左右五星级以上的滨海度假酒店以及国际组织会议中心和国家俱乐部；世界级游艇休闲社区——全天候游艇港、主题游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫俱乐部；国家级海洋科研机构、教育、博览中心——世界第一的热带水族馆、海洋公园(海上迪斯尼)、国家海洋研究院、国家海洋科学中心、国家海岸湿地公园。

    如果说，“国家海岸”的定位，大大提升了海棠湾这片处女地的价值空间。那么，国内外众多财团及企业纷纷表示加盟，使海棠湾顿成资本洼地。

    三亚抛出绣球后，财团与企业就表达出强烈的投资意愿。最引人注目的是香港巨商李嘉诚与李泽楷父子——他们曾高调宣布，以香港盈科地产进驻海棠湾。

    2005年，三亚与7家大财团签署协议，由他们进行一级开发。博弈，成为那时企业间、企业与政府间最频繁的交往。三亚市发改委主任邓忠说，这些企业基本上形成以香港盈科地产、保利集团、上海家化联合体三个集团为核心。

    并且，这些企业的“势力范围”也一度划分清晰，基本上将海棠湾划分完毕。最大的是盈科地产，开发范围有17平方公里。一时间，海棠湾以及即将入主的企业成为国内外媒体竞相追遂的热点。

    记者查阅得知，外地媒体不时报道，某企业又入主海棠湾。消息真真假假，虚虚实实。但协议签订后，这些企业鲜有实质性动作。

    而且，这些一级开发商开出的条件让三亚难以接受。有些企业甚至提出99：1的土地出让金分成比例，企业得大头。后虽降到95：5，这种“绑架”政府的作法，三亚方认为不能从根本上解决开发过程中的系列民生问题。

    经过协商，三亚整体解除了与7家财团签订的协议。邓忠说，海棠湾的开发模式发生了根本性转变——由企业一级开发转为政府主导一级开发。

    2007年5月底，三亚市国土环境资源局首次公开招标，出让海棠湾一线滨海7宗土地，出让低价为每亩97万元，用途只有一个——建酒店。面积最大的一块33.33公顷，最小的19.94公顷，国内外21家企业和个人参加投标。

    6月22日，7宗土地正式出让，共获得土地出让金21亿元，中标价格每亩从97万元至100万元不等。海南开维、三亚巨源、大连万达、北京今典、中国希格玛、三亚高胜、香港理文这7家企业，成为首批进驻海棠湾的企业。三亚市委常委、海棠湾工(镇)委书记岳进说，出让时海棠湾还没有任何市政建设，但此举成功奠定了开发基础。

    21亿元，创下海南省一次性出让土地收益的最高纪录，也意味着海棠湾开发建设进入实质性操作阶段。海棠湾首批酒店也因此诞生了，分别是：凯宾斯基、朱美拉、索菲特酒店、康莱德、希尔顿逸林、费尔蒙、君悦酒店、喜来登、豪华精选。

    由政府主导公开招标出让土地，也向外界传达了一个信号——不施行企业一级开发模式。

    事实上，企业会不会圈而不动，一直是三亚市委、市政府最担心的问题。为了防止开发商圈而未动，三亚此前已出台规定，实施项目投资建设风险防范预警机制，并与一些企业签订投资建设风险防范合同。

    三亚时任市委常委、常务副市长严之尧也力主政府主导。因为只有这样，才能配套系统解决开发中的民生问题。

    岳进说，随着经济的发展，三亚有信心、有实力实行政府主导下的一级开发，这是海棠湾开展模式能发生根本转变的基础。开发亚龙湾时，地方政府经济实力不强，不足以整体开发一个面积如此之大的湾区。

    试行新体制机制海棠湾模式协调滚动前行

    成功出让首批土地2个多月后，海棠湾管理委员会、海棠湾开发建设有限公司也挂牌成立。一年后的8月28日，三亚市委成立海棠湾工作委员会。工委、镇委主要负责人由同一人担任，管委会、镇政府主要负责人由同一人担任。省委常委、三亚市委书记江泽林在工委成立大会上提出了“一切权力归海棠湾”的总体要求。

    事实上，“国家海岸”只是海棠湾镇所辖区域的一部分，但这种四合一的全新的体制机制创新，形成了有机的整体。岳进认为，创新体制是海棠湾开发建设的出路所在，能有效形成合力，从而产生战斗力、生产力和高效率。

    也因此，海棠湾被称为“海南第一镇”。

    在政府主导一级开发的模式下，政府强势推进各项工作：政府主导编制规划，政府主导征地安置，政府主导基础设施建设，政府主导招商引资。

    2008年6月，三亚市政府常务会议决定下放权力，明确海棠湾管委会是代表市政府开发建设海棠湾的管理机构，全权处理、全面统筹开发区里的各项管理事务，所有支出由财政全额拨付。

    为严格按规划行事，海棠湾摸索出“三总师制”：管委会的总规划师负责依规划与时间进度制定开发建设内容，总会计师负责安排资金，总工程师负责研究如何建设。总规划师陈汉华说，“三总师”至今已召开了40多次联席会议，研究湾区开发建设中遇到的一系列问题，推进项目建设提速。

    目前，湾内的人社、市政、综合行政执法、计划财政等职能部门运作良好。岳进形象地将海棠湾开发模式下的新体制形容为“一张蓝图绘到底，一套班子干到底，市级审批不出区，工作顺畅不扯皮”。

    不扯皮，赢得入驻企业的普遍欢迎。三亚长岛旅业有限公司在海棠湾投资建设喜来登和豪华精选两家酒店，公司总经理冯志斌说，时间是企业最大的成本，只要政府部门不扯皮不踢足球，就能极大提高效率。“酒店开工前，5天内就办完了所有证件和手续，不需到市里的各个部门，全部在管委会解决。”他说，在这一点上海棠湾的效率非常高，让人意想不到，如果在市里办，半年都不一定能搞掂。

    目前，海棠湾在建项目已达98个，其中政府投资项目72个，社会投资项目26个，计划总投资客430亿元，已完成投资约90亿元。新的开发模式，在保证政府实现土地收益最大化、加快开发速度时，也确保了规划的高起点和严肃性。同时，也有利于统筹城乡发展，让群众共享开发成果。而且，有利于基础设施的建设配套，避免配套缺位现象。省城乡规划委员会专家委员徐经国认为，只有在政府主导下，这些目标才能实现。

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