日前，一份由国际知名私营物业顾问机构莱坊房地产联合中银国际发布的报告引起了业界关注，尤其是其中“物业成富人主流投资”和“北京房价排名全球第十二位”，引起了不小的眼球效应。该报告显示，2014年全球高端产品的价格平均上升了2%，而北京高端房产价格却下降了0.5%。

    在地王频出的北京，高端房产价格没升反降？这份数据的可信度有多高？谈及高端房产，必然避不开作为“主力军”的别墅产品。或许我们能从亚豪机构的最新统计数据得到局部印证：2月份北京别墅市场成交均价为每平方米29070元，环比出现小幅下滑，同时也创下了近13个月来的新低。

    对此，亚豪机构副总经理高姗在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时分析认为，别墅的客群多为高资产人群，其对于居所品质的要求更甚于对价格的敏感，而别墅市场存量房在建筑理念、产品设计以及社区打造上已落伍，只能依靠价格优势保持去化速度，价格难言上涨。而中原地产首席分析师张大伟在接受本报记者采访时，却十分看好北京的别墅市场，认为整体价格上涨空间很大。

    大背景被看好

    莱坊和中银国际发布的这份报告，共调查了全球97个国家的108个城市，以探讨这些国家、地区和城市超级富豪人数的增长情况和投资态度，以及他们在国际高端产品市场上的投资表现等问题。报告显示，资产净值3000万美元或以上的超高资产净值人士愈来愈注重将物业视为他们主流的投资类别，在亚洲，物业在他们的投资组合中平均占比达38%。

    莱坊亚太区研究部主管NicholasHolt认为，亚洲崛起和因而对亚洲区内外优质物业的影响是报告叙述的重点之一。当中的财富增长必定对亚洲和澳大利亚的高端产品市场构成影响，令区内重要城市和第二居所地点于未来五年有强劲的价格升幅。尽管当中不少市场的政策制定者会推出措施，以减慢楼价升幅或阻止非本地人士购入物业。

    报告显示，摩纳哥的房地产高端产品价格已连续八年为全球最高，100万美元仅能购买17平方米的高端产品，而北京排名第12位，100万美元可购入61平方米的高端产品。2014年，国际高端产品指数100中有16个地点的高端产品价格呈双位数的增长，而接近四成城市的高端产品价格则下跌或维持不变。在该机构此前的报告中房价升幅排名前十位的北京去年跌至第63位，价格降幅为0.5%。

    莱坊董事、北京研究及咨询部主管孙文静表示，北京高端产品市场在2014年面临价格不断攀升、高存量以及销售周期长的问题。政府的“限高令”价格政策使得原本计划在2014年入市的高端产品项目搁置，致使高端产品市场存量加大。

    高端产品价格升幅下降，库存仍在不断加大，而自去年12月13日曾创下北京楼面价纪录的融创农展馆项目正式领取预售许可证就已喻示“限高令”名存实亡，在此行情下，照常理，北京的别墅市场应趁机降价加速去化回笼资金。实际情况如何，本报记者3月6日实地探访了位于北京市昌平区南环大桥西侧的金隅澜湾别墅项目。

    小市场“坐地涨价”

    金隅澜湾别墅项目目前正在发售的是二期的联排和叠拼，房源户型区间为219～306平方米的两叠别墅、278～378平方米的三叠别墅、362平方米的联排别墅，总价每套650～1100万元起，预计于今年6月入住。

    据售楼处置业顾问郑小姐介绍，澜湾别墅项目属于限购产品，B1叠拼产品户型最小面积为220平方米，按照截至3月10日结束的“预付20万元减80万元”优惠活动计算，按揭总价在680万元左右，首付30%应在204万元左右。联排、叠拼两种户型均有阁楼、阳台、花园赠送面积。物业费为每平方米4.68元。196套房源目前已经售出80多套。

    记者在宽敞的售楼处看到，整整一上午，除了闲聊的员工，并未见到购房者前来咨询或购买。而据亚豪机构统计数据分析，这样的冷清场景并非个案。2月北京别墅市场共成交85套，成交面积2.91万平方米，环比分别减少了35%、27%，创造了近12个月来的新低。截至今年2月，北京别墅市场存量高达7467套，这一数字相比2014年同期，涨幅达50%。高企的库存一方面使得其在价格制定上难以有标齐高价新盘的底气，另一方面也对于去化速度产生掣肘。

    记者随后沿小区主干道步行测量了整个项目，从入口到最里端，大约需要20分钟时间。小区的绿化做得不错，且一墙之隔就是正在规划建设中的万亩湿地公园。小区出口的南环东路带来了便捷的交通，但近在咫尺的南环大桥也带来了噪音污染。尽管置业顾问一再强调小区同大桥之间有一个商购区间隔，但记者在离大桥最远的小区最南端，汽车的奔驰声、鸣笛声依然清晰入耳。或许保安大哥随口的那句“关上门窗会好些”，才是最贴切的宣传语。

    尽管存在“美中不足”，但当记者3月12日再次来到该项目时，此前的优惠政策已变成了“预付25万元抵80万元”，优惠减少了5万元。同时，所有房源每平方米上涨了两三千元不等，每套总价上涨超过30万元。

    一边是门庭冷落的售楼处，一边却在“坐地涨价”。这一看似矛盾的现象，张大伟却称“很正常”。他表示，不能用看待普通住宅的市场规律看待别墅产品。别墅属于小众消费品，不存在“去化难”的问题，它的去化节奏是根据开发商的溢价率追求来权衡的。去化快，说明该项目的溢价率低，而去化慢，并不意味着该产品不好卖。因此，别墅产品开发商一般不会追求去化速度。“去化慢的项目不断涨价，是别墅产品的正常现象。有期房变现房的因素，更多的是开发商把握的推盘节奏顺延后的成本叠加”。

    然而，貌似有亚洲财富增长的大背景和央行降息、“限高令”取消以及土地断供的稀缺性支撑，但高企的库存和节节攀升的价格，尤其是在不动产登记加速以及房地产税“呼之欲出”的当下，北京别墅产品的走势，是一如2月份的“曲高和寡”，抑或走向“一墅难求”，检验的惟一标准，只有市场。

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