居上百合园小区内，水景已经没有水。

上东·龙城世的绿化经常被业主吐槽。

    典型案例：居上百合园 

    最初承诺：水景 

    案例详解：居上百合园的入口处有一处水景，不大的水池中，有跃出水面的海豚雕塑，池底有彩灯装饰，夜间水景还会呈现五彩斑斓的效果。但时至今日，水池里的水早已“蒸发”，只剩下空空的水池，海豚雕塑缺少池水“滋润”，在日晒雨淋之下，已经褪色脱漆，池底的彩灯也再也没亮起过。 

    项目开发商认为，在柳州很多老小区中，水景“罢工”是常见的事情。居上百合园的水景停工，是因为池底彩灯线路出现老化，难以更换才搁置不管。还有一个重要原因则是费用的问题，因为水景的后期维护需要耗费大量的水电费，加上清理需要大量的物力人力，这笔花费十分巨大。 

    业主们则表示，当初自己就是冲着“水景”而买的房，结果交房入住没多久，水景就没了。水景也属于园林景观的一部分，现在水景荒废，整个园林都逊色不少。按理说，当初物管公司接管以后，所收的物业费中就包含有维持水景运转的费用，现在水景停了，物业费却没有降低，这不是变相牟利吗？ 

    解决之道：如需水景重新焕发光彩，就需要业主集资更换池底彩灯，重新铺设线路，另外，目前居上百合园的物业费是0.5元/平方米·月，如果重启水景，后期维护费用高昂，午夜会将会征收到1.5元/平方米·月。 

    广西华尚律师事务所律师戴骏指出，小区水景的维护和运营是公共部分，应该由全体业主来承担。如果因为个别业主不交纳物业费，物管以此为由不开放小区水景设施，那么视为物管违反合约，但如果因多数业主不交纳物业费，造成物管无法正常运营和管理下去，不开放小区水景也是物管违约。但因为业主违约在先，物管可以提出解除合同，不再对小区任何设施的管理负责。 

    如果是因为管理不当造成水景停开，那么物管要承担过错，业主可以通过业主大会向物管提出恢复的要求。如果是个别业主要求停止开放小区水景，只有通过业委会表决，在多数业主同意的情况下，才能要求物管停止小区水景。 

    典型案例：上东·龙城世家 

    最初承诺：绿化率达40%，并打造高尚的生活氛围 

    案例详解：项目开发至今大约已有6年，小区的园林绿化却相当薄弱，居柳州记者目测不足20%。不少网友对此颇有怨言，表示“龙城世家小区的绿化景观设计相当低级：无小坡、无亭台、无幽径、无卧石、无大树”，“打着高档小区的头衔，设计、绿化、服务质量却是最底流的”。也有网友指出，“真的没有什么绿化可言”，因为这里是寸土寸金，“绿化什么的，都是浮云”。 

    12月22日，居柳州记者走访了上东·龙城世家小区。其中一些上了年纪的大妈表示，自己已经住进来三四年了，绿化什么的也早就习惯了。但也有业主反映，自己住进来两年多，最不满整个小区的园林绿化，“建设6年了，还只是这么点廉价的小树苗，都找不到一棵大树”。提到高档小区、高绿化小区等关键词，对方业主表示连连摇头。 

    10月23日上午，居柳州记者就上东·龙城世家业主普遍关心的小区绿化率的问题，致电项目开发商广西旺业房地产开发有限责任公司，遗憾的是对方接通电话后，未做任何正面答复，就挂断了电话。 

    解决之道：根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）对绿地率的规定，“新区建设不应低于30%”。而因为概念和评判标准不同，开发商所宣传的绿化率数值一般要大于绿地率。广西华尚律师务所律师戴骏认为，如果双方在合同中约定了绿化率，后来由于开发商的行为，导致达不到合同约定标准，因此构成违约。从另外一个角度考虑，因为房屋所有权过户之后，开发商即丧失了房屋及其土地的所有权和使用权，购房者已经成为房屋的所有权人和土地的使用权人。未经购房者同意，任何人不得在全体业主共同使用的土地上进行建设，否则，即构成了侵权。按照合同法的规定，业主可以选择违约之诉或侵权之诉，以任何一个理由均可。业主可以选择对自己有利的方式起诉。如果开发商的确通过合法的手续办理了规划变更手续，那么业主有两种选择：一是认为规划变更的行为不合法，可以起诉规划局，要求撤销规划；二是要求开发商承担违约责任或侵权责任。 

    总而言之，一旦发现小区有规划被变更的迹象，业主一定要尽快跟规划行政主管部门和开发商交涉。如果规划变更已成既定事实，一般到了诉讼阶段，法院司法实践容易倾向于既定事实考虑，认为拆除会造成财产损失，因此业主越晚采取行动对解决问题越不利，甚至有可能出现“赢了官司却无法执行”的局面。

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