近年来我国城镇化发展迅速，城市面貌焕然一新，但一系列规划问题也随之而来。如何避免规划类问题产生？怎么制定新城规划？如何使规划适宜人居？带着这些问题，《新楼市》记者采访了业内专家，以求解答。

    在城镇化快速发展的当前，“千城一面”、“摊大饼”等不合理的城市规划问题显现，如何使城市规划适宜人居是当今规划界一直在讨论的问题。

    “城镇化问题最本质是以人为本，不是城市人口增多就叫城镇化。现在很多人都进城了，但是在医疗、教育等规划配套方面，享受和城市人一样待遇的机会还差着很多。只是有一份工作，而没有生活质量，这绝不是真正的城镇化。真正的城镇化是产业支撑的，因此从开始规划时，就应该有所考量。”中国建筑设计研究院副总规划师、人居环境委员会专家组副组长韩秀琦对《新楼市》记者如是说。

    产业先行的城市布局

    今年“两会”国务院总理李克强提出，今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。

    城镇化将为中国未来的发展带来机遇，而目前所遇到的问题依旧值得人们警惕。

    对于当前城镇化存在的隐忧，韩秀琦直言不讳，“现在有很多人不能真正享受城镇化，我希望国家能够从实质上进行城镇化，保障城市确实能够接纳这么多人，为他们提供服务。不少地方在城镇化过程中，从规划上就有问题。各个地方政府都在想办法发展自己，但如果地方政府不是抱有冷静的心态发展，不是靠产业先行发展，在经济发展中找突破口。而是靠不断扩大城市规模来发展，但不考虑人口流动，生活等问题，将是失败的规划。”

    韩秀琦介绍，很多二三线城市做规划会将城市规模极度扩大，但并非从发展实际出发。我国不少地区城镇化的道路是因为房地产的蓬勃发展，这并非合理之举。很多人买房并不在这个城市居住，由此也产生了大量空置房屋，城市人口貌似在不断增加，但这部分人统计户口的时候还在本地，这种虚假的现象不该算作城市化的过程。

    从长远来看，韩秀琦表示，以房地产带动的城市化，不能可持续发展。“一线城市由于人口不断在聚集，房地产发展很有前景，但二三线城市就面临房地产泡沫的问题。劳动力向大城市流动，三四线城市并不多。”

    那么什么样的规划可以良性促进城镇化发展呢？韩秀琦认为城镇化的发展要突出以人为本的理念，并达到三个方面。第一，地方政府要注意城市规模，不能无限制增加。要根据自身的经济发展战略来分析人口，进行城镇化；第二，以产业为基础，不断吸引外来人员入住，为外来者创造能安居乐业的条件；三是，要做好服务生活配套，使农村人口能够享受和城市人一样的生活。

    社区养老或为养老地产新方向

    数据显示，目前我国60岁以上老人已超过1.9亿，我国已进入老龄化社会。而2020年，将达到2.43亿，2025年将突破三亿。

    随着中国人口老龄化的加剧，养老问题受到越来越多的关注。对于城镇化中如何对养老地产进行规划，韩秀琦也有着自己的见解，“单纯做养老地产没有生命力，注定会失败。社区养老在中国很有潜力——在社区里建养老院最有活力。子女就住在社区里，周末孩子就可以看父母，父母也可以随时看子女。不然孩子和父母都有心理包袱。”

    在韩秀琦看来，由于没有掌握中国实际的市场情况和需求，现在有很多养老地产都是不盈利的。“真正适合中国的养老社区不能单纯去做。一方面，如果社区内全部居者都是老年人，这必然需要一个庞大的服务团队，消耗过大；另一方面，对于老人来讲，经济与心理承受能力也是一大考验。”

    谈及适合中国的养老地产模式，韩秀琦表示，养老地产应该和社区结合。可以将养老院建在现有小区，目标定位为附近社区的老人，不用太多楼栋和床位，生活费也控制在平民可接受的价格，这样的养老地产一定会受到市场认可。

    “不限购，总价低，还属于北京新提出的大七环范畴。您绝对值得考虑。”近日，随着有关河北建设“大七环”的消息越来越多，廊坊、燕郊、香河、涿州等地楼盘都表现出强势对接京畿的营销态势。但随着北京周边楼盘的快速发展，项目规划违约的现象亦越来越多。而如何维护购房人的合法权益，也成为社会关注的焦点。

    “如果单纯从购房者的小范围来讲，主要是根据合同去维权。同时还要看规划的医院等配套，是不是小区红线规划范围内的，并且是不是在企业宣传广告上具体明确，是否对购房人买房造成严重影响，如果符合这些条件，即便是不写在合同里，开发商也应当受这些条款约束。”北京岳成律师事务所房地产与建设工程部部长王艳华如是说。

    购房者：要有搜集证据的意识

    面对当前五花八门的销售手段，某些项目为了售房可谓无所不用其极。而往往因夸大不实的宣传，造成购房人收房时，学校、医院等规划无故“消失”，或级别有所下降等情况出现。

    对此，王艳华认为，购房人在遇到此类问题时，应提高警觉，在购房时就要有收集相关证据的理念。“最高人民法院对商品房销售的司法解释，里面明确提出开发商广告承诺的相关事宜，如何能成为对开发商约束的法律依据；而在楼盘销售过程中销售人员往往误导的情况，在实践中还要判断。如果确实是开发商授权或房企在公开场合表示过，而销售人员据此向业主承诺的，那么即便没写在合同里，也是受法律约束的。”

    另一方面，某些项目存在规划与之前不符的现象。对此，王艳华认为，承诺了但是没达到标准，也是违约的一种。在购房者与开发商之间，实际上购房者是弱势的群体，一些消费者关心的东西，可能开发商并不会写在合同里，因此对于购房者买房时要理智。

    王艳华表示，可以从两方面避免购房者权益受到侵害。“一是，在购房时注意搜集相关的证据。如开发商宣传彩页、售楼书、楼盘平面图等；二是，验房时要根据合同的相关规定去验收，包括学校、医院等配套设施。如果发生了和承诺不相符的情况，就要判断楼书的内容和私下承诺的内容，有没有合同的约束力。如果有的话，消费者可以依据合同，通过法院或律师发律师函的方式去沟通，如果没有就可以通过诉讼的方式解决。”

    教育配套要做到有法可依

    北京市房山某楼盘，近年来的学校配套问题一直困扰着周边数个项目的业主。据记者了解，该区域共有11个住宅小区被划入该校片区，而其中某些项目销售宣传时特别提出，住户具有学校的“优先入学权”，而在学校招生时，该项权利被“摊薄”，由此产生业主与开发商之间的矛盾。

    实际上，当前项目配套与宣传不符的情况时有发生，如何界定责任一直被购房者所关注。

    “一些相应广告、宣传上，特别是企业明确承诺之后，开发商就要做到。因为在此时，广告成为了合同，就要受此约束。开发商与业主间是合同关系，对业主而言，例如‘优先入学权’肯定是对购房行为产生重大影响的因素，从合同上来讲就是成为开发商受约束的条件，毫无疑问开发商要承担对购房者的义务。”王艳华表示。

    针对教育配套问题，某些业主提出，开发商所谓“优先入学权”与教育部门提出的要尽可能公平、公正的入学规定不符。对此，王艳华认为，这与规定效力层级有关。“一份合同只有违反了法律和行政法规的规定才是无效的。有关教育部门的规定只是部门规章，开发商即便违反了规章，购房合同也不是无效的，只能是相关部门对某些违反了相应规章的企业进行处罚，但是不违反合同效力。”

    而对于规划问题的解决，王艳华认为有法可循会避免此类问题的发生。“有规范的话，就会使大家都不迷茫。政府部门应该知道有什么样的规范，如果没有的话应该牵头去制定这个规范。做到有法可依，有法可循。”