趋同的规划和盲目的上马，城中村改造一直让徐光远教授满腹诟病。特别是今年大量城中村即将放量市场，太多的城市“次核心”、太多的综合体和太多“CBD”，让业界对昆明商业地产前景忧心忡忡，似乎在这样冷淡的市场背景下，过量的商业放量已没有破局之道。

    为此记者专访了云南大学经济学院博士生导师徐光远教授，听听学院派对目前商业地产困局的看法与意见。

    “城中村不能再拆了”

    面对本刊记者的采访，徐光远教授开门见山地表示“城中村不能再拆了”。他表示，我们的城市发展的理念，错误地把城市化简单为城中村改造，城中村改造变成一个房地产项目，没有发展产业。

    他说：“没有产业支撑的城市，就是没有灵魂的躯壳。市政建设是好，二环、三环和地铁都很好，但是寅吃卯粮。仗着有土地储备，卖地支撑这样的建设。现在土地卖不动了，发现问题了。我们知道，一个城市的发展应该发展实业，根据产业的需要发展城市。如果大家都不赚钱，都去炒房子，炒来炒去炒到一定程度就像美国一样，爆发金融危机。”

    不过，徐光远教授也表示，早些时候的城中村项目也却有成功典范，譬如说南亚风情第壹城。不过，南亚风情第壹城的成功在于其占了先机，当别人还没有改造的时候，它改造了。后来的城中村项目想要效仿它的成功，但是已经不再有那样的环境和条件了。

    徐光远教授表示，此时此刻应该提醒房地产商，城中村项目是城市化建设的陷阱，目前已经不具备赚钱的环境。因此，开发商应该放慢脚步。而对地方政府来说，应该修正自己的建设理念，才是关键。当然，那些已经拆掉的城中村，赶快建起来才是出路。时间拖得越久，损失越大，成本越高，房价越高，必定造成恶性循环。

    另外，面对目前昆明楼市商业同质化，体量过多且扎堆放置的现状，徐光远教授认为，城中村项目并没有带来曾经设想的繁荣景象，而今却成为不知如何是好的大麻烦。昆明的商业地产的不成功，是由于居住人口少，人气不够，客流量甚少，商家生意惨淡，自然商业地产的繁荣也无从谈起。

    除此之外，徐光远教授还认为，目前住宅、商业地产的设计已成模式，下面5层是商业上面是住宅。然而，由于住宅入住率很低，所以下面的商店和饭馆几乎没有人光顾。商业地产不能靠过路的人来支撑，而是要靠常住人口的消费来支撑。

    目前面对已经改造或建好的城中村商住项目，只能因噎废食，暂时把商业部分待价而沽，上面先住着人，下面看着有合适的再装修开业。人口容量不够，口袋里没有钱，再扩建是害大家。特别是昆明人一家有两套房子已经是大有人在。继续建设，需求来自于大家是以为有房子就能升值，有房子就能不劳而获地发财，这是价值观念的扭曲，现在应验了。根本上的道理很简单，大家都不创造财富，拿什么来买房子？

    我们的开发商应该意识到，目前的形势应该先建回迁房，商业地产暂缓发展。同时，城中村不能再拆了，应该放缓。之前的城中村项目尚未被市场消化，市场已不堪重负。”

    “没有产业支撑的城市，就是没有灵魂的躯壳”

    “如果把城市化简单化为钢筋水泥GDP，然后又把钢筋水泥GDP简单化为房地产项目，城市建设都围绕着房地产来展开了，那么就错了，这就掉进了城市化建设的陷阱。”徐光远教授说道，“凭借土地储备，依靠卖地实现经济发展、城市发展，而今土地卖不动了，导致整个行业举步维艰。这是寅吃卯粮的行为，必不可长久。”

    他表示，一个城市，倘若没有实业的发展，没有实业的支撑，那么这座城市便是没有灵魂的躯壳。城市应该发展实业，根据产业的需要来发展城市。若大家都不搞产业，大家都没有收入，那么炒房子炒到高价位的时候又下不来，老百姓将不堪重负，或者只能把以后的消费都透支了。

    “按照凯斯说法，一个密封社会，越浪费就越繁荣，如果不消费了，社会就凋敝了，经济就凋敝了。你透支以后，你买奶粉的钱和买尿不湿的钱就没有了，那市场怎么繁荣。大家为了房子，不上馆子、不买新衣服，这个经济就无法发展。”徐光远教授说道。

    另外，徐光远教授对秦省长的话非常认可。他说：“秦光荣省长说，工业园区、民营经济、县域经济是经济的这三个把手。抓好这三个把手经济才稳。这样的思路，这本身就是一个回归，回归到发展实业。”

    “只有经济发展，大家才会有收入。大家含辛茹苦的、攒些钱、贷些款买房子，因为什么？因为觉得房子会涨价，有发财的希望，问题是，现在房子不能发财了。所以，痛定思痛，只有重新找出路。我们的GDP曾经是钢筋水泥GDP，也拉动经济发展，后来商品房建设受挫以后，又用保障房，又保持经济发展的速度。接着，保障住房建设完以后，就完了嘛，没有了嘛。所以，生长期发展实业经济是对的。但是发展实业太慢了，即使慢一点，大家一起搞实业也是好的。”徐光远教授颇为兴奋地说道。

    “或许有些人会觉得，回归实业收入会减少，发展会放缓。但是归根结底来说，就算你再盖写房子，房价再高，你受不了啊。痛定思痛，应该还是回归到真理上——发展实业。实业发展了，就业的机会增加了，才能吸引人才安居立业，人们就会来买房子。人气旺盛的地方，商业自然而然也就发展起来了。因此，以实业为发展主体，商业地产才能有所依托。

    专业化只是少数人的出路

    那在房价迟迟居高不下，人流无法激增的局面下，商业地产就没有破局的办法了吗？面对目前一些打破综合体、CBD和泛亚什么中心等拉大旗作虎皮的商业地产项目，提出了专业化、体验化，特色化、主题化的商业地产开发理念，这会不会是一个商业地产的好出路呢？

    “是一个好的出路。举个例子，罗庆昌，原先云岭的老总，他现在打算打造一个造珠宝品牌店。搞一个名牌店相对集中的地方，吸引游客来这里买。罗庆昌说，景星花鸟市场卖珠宝的有十多家，马上拆迁后就会来到他这里，很快就能成气候。他还有加工厂，接受别人的产品搞加工，前店后厂，不得了啊。”

    徐光远教授接着说道：“目前加工厂有30多人在忙乎，他的东西在里面价格稍微便宜，绝对将把其他小规模的竞争者吃掉。因此搞主题化的商业地产绝对是出路，当然要搞成品牌。”

    但是，正如我们所知，搞主题化、专业化的商业地产，毕竟只是少数人能玩得转的方法。这个不难理解，如同目前正在招商的凯旋利车博汇以及玉器城，都是因为其持有者，在这个专业市场有很深的资历和资源。要知道，凯旋利在二手车交易界盘踞多年，是有着相当丰富的汽车行业资源，打造这样主题商业地产有先天和优势。

    那没有这些专业资源，搞不了专业化商业地产的其他项目该怎么办呢？

    商业地产受困“高房价”

    “现在就有一个趋势，许多朋友都在买房，但是他工资只有三、四千，按理说他的贷款就还不了，怎么办？难道真是虱子多了，不怕痒？房贷欠着这么多钱，银行如果认真，怎么办？有个人一个月工资三、四千，买了100万的房子，他的贷款月供是六千五，一个月他还两千，媳妇还两千，爹妈还两千，这样的话，全家人都不过了，都围着房子转。”徐光远教授说道，“如果大家都这样，那么基本上大家的消费都预支了，那大家未来二十年、三十年都不消费，那么经济怎么繁荣呢？”

    “更稀奇的是，就拿我们老师来说，也是一个笑话吧。在呈贡荒山野岭上盖房子，以后就便宜卖给老师，老师为了发财就买了，因为是稀有价值，大家都待价而沽，赚大钱。想着不管怎样5000总卖得掉吧，但是到目前有价无市。”他笑着接着说，“更有意思的是，现在呈贡新城静悄悄的，晚上更是静的吓人。我有一个学生，去到市政府工作，女孩子。晚上不敢出门，谈恋爱都谈不成了，天一黑就躲在家里面，连个烧烤都不吃了，躲在房子里就不消费。这样商业怎么可能发展得起来？”

    “有人说地铁通了，交通方便一些，就会好起来。但是我们要想清楚，就算地铁通了，有哪些人会去那里？去市政府办事的人？那些人就算是有事办，走到市政府办完事就回来了嘛，你的商业设施怎么办呢？必须是住进去的人，在那里生活的人才会消费。所以不要指望地铁一通，就能彻底改变目前的局面。”

    徐光远继续解释道,“这个不难理解，举个例子，三市街正义坊就地段位置来说，做商业地产没话说，但是截至到目前为止还是不够理想。相反我们去到世纪城附近，那里的商业还非常红火。为什么？因为那里居住人口多，自然消费的人也多。”

    “按理说，传统的商业区应该好,但是在发展中由于客流量不够，商业气氛很难复原。相反地，有些新城的居民居住相对集中，商业地产在那里反而地产好一些。高房价阻止人流量，商业便做不起来，相辅相成。”

    徐光远教授最后说道，“相比起呈贡和世纪城，呈贡新区的高房价阻止很多人进入，但是世纪城当时价格很便宜，因此一个至今人迹罕至，一个人气旺盛。商业地产自然就在人气旺的地方发展起来了。”

    房价高，人住不进去，自然没有人消费，商业地产自然也就做不起来。现在，面对商业地产的困局，不少楼盘为了盘活商业地产，将楼盘的住宅亏本出售，以低价格吸引人气，待人气旺盛起来再乘机出售商业地产来赚钱，在整个环节中人才是关键，这也许是商业地产走出困局的一个方法。

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