以“城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展”为主题的21世纪中国城市综合体高峰论坛2011年年会日前召开。本届年会是论坛的第二届年度会议。开发商、零售商、管理及业内知名人士共同探讨中国城市综合体的机遇和未来。

　　市场背景：机遇与挑战并存

　　“从地产和商业角度来讲，国内城市综合体房地产业态拥有很广阔的发展前景，但这不仅仅是因为住宅限购，在很大程度上也取决于消费力的支持。”住房和城市建设部政策研究中心主任秦虹说。

　　她分析，城市综合体集中了商业地产和住宅地产综合体，相对于单一功能的商业地产和单一功能住宅地产都是有不可比拟的优势。“城市综合体的功能是综合性的，住宅可以销售，商业部分一部分可以销售，有一部分可以持有，比较好地匹配了住宅市场风险和商业地产发展的市场需求。 ”

　　秦虹同时表示，城市综合体作为商业地产形式之一也面临着巨大的挑战。目前的城市综合体商业方面的运营缺乏稳定的资金支持。开发企业经营城市综合体的时候，缺乏稳定、长期的资金支持，只有靠销售回笼资金。这显然不是商业地产长期经营之道。同时，不少项目的商业运营能力较弱，导致商业资源不能有效整合。

　　理想模型：综合体应讲求“四态”

　　对于城市综合体项目的典型范本，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，综合体的打造过程，应根据现代世界城市发展的新潮流。这一点可以归纳为“四态”。

　　第一、形态。综合体是一个城市的名片和亮点，也可以说是一个微型城市，因此其形象很重要。它应当做到高层、高容积率、高度“养眼”，在规划设计方面做出自己的特色。

　　第二、业态。城市综合体是多功能复合体，是一种商业模式的优化组合，也是城市GDP的发动机。在业态引进方面，要根据项目当地市场情况，做到差异化和富有特色。

　　第三、动态。这是指项目的对外交通、对内交通，人流组织和物流组织，即动态交通和静态交通。对外的交通通达性很大，内部的交流，上下左右的交流，楼上楼下平面的组合交流要组织好。

　　第四、生态。综合体本来水面和绿地应该保留下来，做到真正的生态化。这个生态化除了指自然生态也包括人文生态。综合体有办公楼、商场、娱乐、电影院，还有居民，他们之间的关系不要相互干扰。

　　发展前景：向交通枢纽和软业态靠拢

　　快速成长中的城市综合体未来将朝着哪个方向发展？对此，北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，城市综合体将越来越接近交通枢纽。因为城市综合体通常容积率非常高，人流非常密集和集中，所以城市综合体必须在交通枢纽附近。同时，城市综合体的体量也将逐渐缩小。“因为超大规模的城市综合体管理、招商、后期运营的难度很大。”

　　此外，钟伟还认为，城市综合体未来的商业业态将由硬变软。以硬销售为主的大规模工业消费类产品业务模式，将转向以文化、餐饮、养生、会所等方式展开业务。