张凤珠：站在文化的高度建设和运营

    近几年来，河北各城市陆续建起了城市综合体，有的建有多个大型综合体，有的已投入运营并见效益。这种高端商业地产的开发，使得房地产行业的产品结构及发展方式产生了很大变化。就像一艘艘航空母舰、一座座小城，以极强的集聚力和较高的效率，推动当地经济加快发展。

    商业改变城市，改变了什么？首先是增加了城市功能，逐步改变市民的消费方式乃至生活方式。同时提升了城市建设的层次，推进了城市化进程，如省会石家庄就明显“靓”起来了。过去我们常说一个地方“无工不富、无农不稳、无商不活”，没有商业就难以称其为城市。城市综合体让城市的生活更美好，开发建设者们功不可没。

    在这里给在建的和已经运营的城市综合体提一些建议：

    第一，起到示范作用，为今后的建设导航。引入更丰富的消费模式、更多的知名品牌，推动城市消费升级。

    第二，在进驻和开发的地区扎下根。河北许多城市都具有深厚的文化底蕴，要善于挖掘当地文化的内涵，为己所用，更具自身特色。有实力的应提高商业的自持比例，这样能稳定运营不致受经济波动太大的影响。目前，我省建设的城市综合体商业偏重，应一业为主，多业态发展，同行间特色互补，避免过度竞争。

    第三，城市综合体内涵是商业，但直观的首先是建筑。因其体量大，更要高水平规划、高质量建设，成为建筑精品和城市景观。

    城市综合体投资大、风险高，各城市一定要慎重决策，三、四线地区可选建小微型综合体项目。希望不断创造出好作品，屹立在河北大地上。 

    王辛民：定位、定位，还是定位

    中国用二三十年走过了国外一百年的商业发展道路，令世界瞩目。这是一个好时期，城市发展是经济发展的一个主题，河北正在推进的城镇建设上水平正契合这个主题。一定意义上说，城镇化程度代表着一个国家现代化的进度。城镇化一个重要拉动是房地产。在宏观调控的背景下，商业地产的开发比重加大，带来城市综合体这种新的业态模式的出现。

    但商业领域中问题也一直存在，比如“过热”始终是关键词之一。上世纪九十年代百货公司热、2000年以后购物中心热、到今天城市综合体热。在热的形势下我们必须保持冷静的头脑，思考如何将城市综合体引入一个健康科学的良性发展轨道。我认为要处理好规模、速度、质量三者之间的关系，避免一拥而上和同质化、恶性竞争。这对于政府和开发商都是一个考验。

    从业态上区分，购物中心是把百货公司包含在内的商业综合体，城市综合体是把购物中心包含在内的建筑综合体，是目前为止复合地产最高级的形式。而城市综合体的核心和灵魂不是地产，而是商业。过去房地产业有句话很经典：第一是位置、第二是位置，第三还是位置，只要位置好房子不愁卖。但它对于商业地产并不完全适用，有好的位置却做不好的比比皆是。我认为，城市综合体成功的关键在于“定位、定位，还是定位”。必须研究它的特色，适应本地消费习惯和商圈特点，才能准确地找到其生存和发展之道。

    刁保成：城市综合体的三个核心竞争力

    城市综合体成功的关键在于商业。在商业的综合运营中，我认为必须把握好三个核心才能提升竞争力。

    一是商业必须自持。只有这样，你的规划、定位、空间利用才能完全控制在自己手中。最合适的商业规划只有自持才能实现。

    二是商业一定是提前定制的。如果不是提前定制，在没有足够的品牌和商家资源的情况下，先建设后规划，一旦建成后必然面临拆改的问题，会相当费事。在缺乏品牌资源的情况下盲目规划，结果往往是各种资源的严重浪费。

    三是主力店要自营。像百货、超市、家电都应该尽量实现自营。如果全是外来的，比如超市是沃尔玛的 、百货是百盛的……那么自身的成本优势是不具备的，而且各个业态之间作为独立的个体出现，将导致缺乏合作与联动，造成无谓的损耗，降低经营效率。

许彦良：产业综合体打造独特竞争力

    城市综合体大发展，确实在某种程度上带来产品单一化、经营业态雷同化的趋向。与目前大多数城市综合体以大商业为主的业态有所区别，石家庄华强广场的定位属于产业综合体，带有一定的创新性。它所塑造的主业态产品叫做华强电子世界，同时配有酒店、公寓、写字楼以及其他商业配套设施。

    商业地产的管理运营非常重要 ，就华强而言，有深圳华强十几年来的发展经验，对电子产业链条的把控和运营已经非常成熟，立足于满足行业需求的定位具有独特的竞争力。省、市政府引进华强广场也是看到了其在电子行业的影响力和整合力。但华强不会盲目扩张，在综合考量之后，最终选址在石家庄商业发源地新百银座商圈。

    曹润亭：商业地产赢在商业

    现在全国很多城市呈现城市综合体热。

    石家庄城市商业地产发展空间有多大？有这样一组数据：到2010年石家庄在册登记商业地产面积690万平方米左右，石家庄主城区276.6万人，人均商业面积1.5到2平方米。2020年石家庄人口规模预计达到500万人，按此计算商业地产总面积要达到1000万平方米，商业地产发展缺口约300万平方米。

    就城市综合体来说，当人均GDP达到4000美元时具备发展城市综合体的初步条件，到1万美元时城市综合体进入快速发展阶段，而石家庄目前人均GDP为5000美元左右。

    城市综合体的良性发展要具备诸多条件，要有足够的人流、物流、商流、资金流、信息流做支撑，要有高品牌聚集度和商品性价比。而目前我国商业普遍存在模式单一化、业态雷同化、品牌同质化的“三化”问题，这同样是城市综合体所面临和必须解决的。此外，城市综合体对开发商的招商选商能力、后期运营管理以及各种实力要求都很高。

    城市综合体的市场发展趋势应该是“一多三新”：多元化，新规划、新格局、新生态。比如南方一些三、四线城市已经出现一些小型的特色城市综合体。

    城市综合体存在较大的发展空间，也具有较高的投资价值，但一定不要盲目发展，必须量体裁衣。商业地产赢在商业，比起前期的地产开发，后期的商业运营更关键。

   刘伯涛： 一站式购物刺激潜在购买力

    城市综合体是集三种以上业态为主题的建筑形式，它把各种业态汇聚到一起，改变了我们平时的生活和消费习惯，实现一站式购物，从而刺激潜在的购买力。而且能够极大地促进区域发展，推动城市化进程，增加当地财政收入和增加就业岗位。

    这几年，我们迎来了商业地产的春天，大家一拥而上，但过些年会不会过剩，这个问题值得产业的所有参与者认真思考。所以政府应当科学引导，比如引导企业错位经营或者在业态上做出自己的特色，这很重要。 

   凌家彦：体验型消费将越来越多

    勒泰中心是在省会核心地段开发的一个项目。在前期规划设计上我们聘请的是美国著名商业建筑设计公司，有名的迪拜七星级帆船酒店就是出自他们的设计。我们希望将国际最新锐的设计理念引入到我们的项目中来，目的是在石家庄打造不可复制的商业建筑精品。

    大型的城市综合体可以改变市民的消费观念，石家庄市民的消费观还有些滞后，用于购物的支出比例较大 ，而用于体验型、休闲型消费的比例较低，还有很大空间可以挖掘。

    未来人们将不再是花几个小时去购物，而是用半天或一整天去一个场所体验，在餐饮、游戏、电影、酒吧等方面的消费需求越来越多，这也是勒泰中心对自己的定位。

    陈松：整合商家 成就自己

    城市综合体选址繁华地段成本高且竞争激烈，好地段有的也未必做得好。随着石家庄城市向东发展，卓达星辰广场的成本优势和运作空间优势都会体现出来，但是在地理位置较偏的地段建设大型城市综合体需要充足的时间培育。

    卓达是从住宅房地产转到商业地产开发的，我们的体会是联合具有经验的商家合作开发。城市综合体成功的关键在于对商家的驾驭和联合能力，必须有很多商家和它同进退，绑成一个战略联盟。卓达将在这些方面做更多的努力。

    河北省住宅与房地产业协会会 张凤珠

    河北日报报业集团副总编辑 吴永华

    河北省商业联合会秘书长 曹润亭
 
    永昌投资集团总裁 王辛民

    宜家旺商贸有限公司副总经理 刘伯涛

    石家庄华强广场营销策划经理 许彦良

    石家庄勒泰中心策划总监 凌家彦

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