城市再造：以模式创新求解城市综合体可持续发展

    中国正处于城市化高速发展时期，城市化率在2009年已经达到46%。尽管受到全球金融危机的影响，国内经济在通胀的预期下仍有变数，政府对房地产宏观调整的政策还存在不确定性，中国城市化进程依然势不可挡，在此过程中，由于城市综合体的自身属性和特点，对于开发商、政府以及城市发展而言，必然成为发展的重要载体。

    推进中国城市化进程，房地产尤其是商业不动产无疑是最具前导性和拉动性的产业力量。随着房地产市场的阶段性调整和资本市场的转型发展，持有型和经营型的商业物业特别是城市综合体正成为大型房企的发展新战略，更成为刺激消费带动投资的区域经济的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市形象标志。

    基于中国地少人多的基本面判断，城市的集约型发展是中国城市化进程中的一个必然选择，集约型发展就是依靠提高生产要素的利用质量和利用效率，达成经济增长。以这种方式实现经济增长，能耗更少，成本更低，经济效益更可持续。具体到城市集约型产品，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体的城市综合体就是这类产品的集中体现，这种城市综合体的先进性在于功能复合、资源共享，价值链互动延伸。在有限的土地资源上同时开发住宅、写字楼、酒店、购物中心等不同物业，从功能上实现了土地的集约化利用。

    2010年年会的主题为“城市综合体的中国路径”，大会探讨了城市化背景下城市扩张与城市更新两种不同类型性质的城市综合体开发，并预见了中国商业地产开发的蓬勃前景。进入2011年，国内主流地产商纷纷介入商业地产开发，短时间内国内一二线城市大量城市综合体项目纷纷上马，一方面，我们乐于看见城市商业的不断进步，另一方面我们对短期内出现的这么大体量的城市综合体(某些城市甚至达到1000万平方米)前景感到忧虑，毕竟中国商业地产还处在起步阶段，资金、设计、招商、运营这些涉及城市综合体成败的关键环节，对于不少开发商来说还是一个新课题。

    如何规避开发风险？如何避免大量城市综合体同期开发的同质化定位？如何令大型城市综合体之间由竞争走向竞合？如何保障城市综合体开发的现金流？如何实现城市综合体开发中资产的有效增值？城市综合体开发的融资通路如何，REITs在中国的前景如何？

    本次年会本着“前瞻行业未来，启迪行业思维”的理念，继续邀请政府智囊、行业专家、经济学家、企业老总、专业机构及媒体意见领袖，共同探讨当前开发量出现井喷背景下的城市综合体的可持续发展之路，我们期望创新的商业模式能够促使城市综合体的良性发展，推动城市进步。

    大会主要演讲议题：

    宏观经济背景下商业地产开发的机遇与风险

    毋庸置疑，城市综合体的开发是中国城市化进程背景下的产物。随着经济的发展与科技进步，城市商业服务业的配套升级已经是城市升级的迫切需求，城市综合体将越来越多地成为城市更新及城市扩张的选择。当前国家政策正处于对房地产行业的严重调控阶段，膨胀压力及人民币升值压力空前巨大，对于与经济发展及商贸流通领域极为敏感的商业地产来说，究竟面临着怎样的发展机遇与风险？我们将邀请政府智囊、经济学家、行业专家探讨这个焦点话题。

    城市综合体的融资通路与平台价值

    城市综合体的开发周期长，投资额巨大。城市综合体的开发，上游是资金链，中游是开发环节，下游是经营和管理，这三个环节中作为上游的资金链最为关键。因此项目融资安排在项目开发过程中十分重要，一旦资金链断裂，将会对整个项目的开发带来严重影响。而由于融资渠道的限制导致的城市综合体开发过程中出现资金链紧张的现象并不少见。

    在我国，目前房地产融资渠道比较单一，多为银行贷款。随着资本市场的成熟，各类融资渠道将会逐步完善，包括房地产信托投资基金、海外上市、房地产抵押债券等创新模式的出现，将为解决城市综合体开发的资金瓶颈提供更多可能。那么，对于不同规模、不同类型的城市综合体开发，其最易实施、成本最低的融资路径如何？对于城市综合体作为融资工具的评估该如何进行？从资本市场角度，如何考虑城市综合体开发在企业发展战略方向中的定位？

    我们将邀请企业老总、投融资机构代表、行业专家等齐聚论坛，探讨这一关键话题。

    城市综合体的开发、招商、运营及管理

    城市综合体是多类型物业的集合，涵盖写字楼、购物中心、酒店、住宅等多种物业型态，集休闲、娱乐、办公、购物、居住等功能于一体，其开发、运营及管理的复杂程度也是最高的。那么，城市综合体的开发定位、规划设计应该如何进行？运营管理应该如何实施？开发节奏究竟如何？开发策略又是怎样？我们将邀请企业老总、专业机构分享专业智慧与心得。

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