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| 旧城改造项目面临八大方面的问题 |
| 日期：[2007-8-13] |
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当前房地产开发市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈。一方面，由于城市郊区土地价格的大幅上升，企业郊区拿地的门槛越来越高；另一方面，随着城市更新的需要，大多数大城市老城区的功能及定位亟待更新。在上海、北京、深圳等土地资源紧俏的大型城市中，旧城改造已经越来越多地成为城市新增项目的主要表现形式。
5+1五合国际(WERKHART)集团总顾问刘力博士在接受记者采访时表示，旧城改造不是简单的重建翻新，改造项目实施过程中，需要平衡政府、开发商、社会消费者等多方面利益。政府需要一个和谐、生态的城市环境，消费者希望在旧城中找到过往的记忆和未来的期许，开发商希望打造一个品牌和利润兼备的成功项目，因此为了平衡多方面目标，旧城开发已然成为一个复杂的社会系统工程。总体来看，旧城改造项目面临的困境可拆解成八大方面的问题。
拆迁补偿是旧城项目中最大的难点，相信所有参与旧城改造的开发企业对此都深有体会：旧城区高密度的建筑体量与居民数量，为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销。开发商不但要进行拆迁补偿，还要承担大量道路拓宽、市政管线更新等市政配套费用。同时，由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨，又反过来抬高旧城“影子地价”。在两方面因素的共同作用下，在老城中用于拆迁补偿的费用，在总建设投资中的比重飞速提高。上海世茂滨江花园项目当时仅拆迁就耗费了22亿，北京平安大道改造的拆迁成本也占到总投资比重83%之巨。不论是实行货币补偿，还是房屋产权调换，拆迁补偿所占的总投资成本都高达50%以上。
由于中心旧城区的土地级差效应高，许多城市将市中心改造土地用来建设商贸设施，办公楼或豪华的高层公寓，以提高区位良好的城市中心区的土地利用。如北京的王府井、上海的陆家嘴、成都的春熙路、重庆的解放碑等。
同时，国内一些中等城市、小城市也纷纷效仿。目前国内市中心旧城改造的通用做法是更新为城市的中央商务区。通过吸引高营业额的产业来使土地增值本来无可厚非，但如果过分强调城市商务功能，将造成居住生活功能缺失，导致中心城区出现衰败现象。
国外也有许多类似的例子。比如开始于1949年的美国城市重建，30年来美国的市中心改造从战后的居民区重建，逐渐转变为中心商贸区的复苏，这一举措曾经一度带来城市中心区的繁荣，但很快就暴露了大量的问题。由于城市中心区地价飞涨，居住人口大量外迁，商业活动减少，环境恶化，犯罪率剧增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈顿的中心区便成了“死城”。
据国内文物界估计，中国20年来对旧城的破坏，超过了以往100年。刘力表示，在我国城市化与城市扩张初期，传统建筑和景观形象曾被认为是破旧、落后的标志。历史文化建筑不但浪费建设用地，而且阻碍发展。在过去20年的城市建设中，国内大多数城市的旧区改造都是一种“推土机式”的方式进行，大规模的历史风貌遭到破坏。当年北京城大拆城墙，定海古城毁于一旦，在一片城市更新与旧城改造工作中，济南老火车站被拆除；杭州中国美术学院老校园全部拆光重建。
其实，战后西方大城市，如伦敦、巴黎、慕尼黑、纽约等历史悠久的名城，都曾走过一段大规模整容式的“城市更新”之路。由于历史文化保护意识淡薄，只顾局部的、眼前的经济利益，当时大量拆除被战争毁坏或者并未毁坏的老建筑，一栋栋摩天大楼拔地而起，但是不久人们就发现改造后的城市空间变得缺乏历史感和人性的环境，城市变的索然无味，有学者将当时的“城市更新”喻为战后对城市的“第二次破坏”。
目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁有政策规定，而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定。如果旧村改造未办理土地、规划、拆迁等有关手续，这些新建房屋从法律上讲都属于违法建筑，不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登记手续，如果出售的商品房权属如果无法登记的话，开发企业与购房者的利益都无法得到保证。
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